Die Corona-Pandemie belastet die finanzielle Lage vieler Menschen. Sie haben unter anderem mit einem geringeren Einkommen, Lohnausfällen sowie Entlassungen zu kämpfen. Um nicht auch noch ihre Wohnung verlieren zu müssen, hat der Gesetzgeber das Recht der Vermieter, ihren Mietern aufgrund von Zahlungsrückständen zu kündigen, eingeschränkt. Neben den Privatpersonen haben auch gewerbliche Mieter, wie beispielsweise Geschäfte, Hotels oder Restaurants mit Umsatzeinbußen zu kämpfen. Durch eine Einschränkung oder ein Verbot des Betriebs stehen sie vor vielen Herausforderungen. Auch ihnen soll durch diese Regelung geholfen werden.

Stundung der Mietzahlungen

Beschreibung

Die Einschränkung der außerordentlichen Kündigung der Mieter, gibt Mietern und Pächtern, die aufgrund der Corona-Pandemie Einkommenseinbußen erleiden, die Möglichkeit ihre Mietzahlungen auf einen späteren Zeitpunkt zu verlagern. Dies soll sie in ihrer finanziellen Not unterstützen und dafür sorgen, dass sie ihre Wohnungen oder Gewerbeimmobilien nicht verlieren müssen. Die Mieten bleiben jedoch auch weiterhin fällig und müssen innerhalb von 24 Monaten nachgezahlt werden.

 

Rechtsgrundlage

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung seiner Miete bzw. eines unerheblichen Teils seiner Miete in Verzug ist oder bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen mit zwei Mietzahlungen im Rückstand ist. Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020, sieht jedoch in Artikel 5 § 2 vor, dass der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen kann, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Das bedeutet, dass § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht greift, wenn die Mieten in dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 angefallen sind und der Zahlungsverzug auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie zurückzuführen ist.

 

Voraussetzungen

  • Die Voraussetzung der Regelung ist, dass die Mieter aufgrund der Corona-Pandemie Einkommenseinbußen erleiden. Denn die Einschränkung der Kündigung gilt nur für Fälle, in denen die Rückstände auf die Auswirkungen der Corona-Krise zurückzuführen sind.
  • Auch bezieht sich die Einschränkung nur auf die Mieten vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020. Diese müssen innerhalb von 24 Monaten beglichen werden, damit es zu keiner außerordentlichen Kündigung kommt.

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Antragstellung 

Der Mieter muss seinem Vermieter mitteilen, dass er aufgrund der Corona-Pandemie und den daraus resultierenden wirtschaftlichen Folgen, nicht in der Lage ist, seine Miete vollständig oder teilweise fristgerecht zu zahlen. Bei Bedarf muss dies auch mittels entsprechender Nachweise glaubhaft gemacht werden. Zum Nachweis der Glaubhaftigkeit dient dabei beispielsweise eine Bescheinigung des Arbeitgebers über den Verdienstausfall oder der Antrag bzw. die Genehmigung staatlicher Leistungen.
Gewerblichen Mietern hingegen dient beispielsweise die behördliche Verfügung, die den Betrieb einschränkt oder untersagt.

 
Fristen  Die Regelungen betreffen nur die Mieten, die vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 anfallen. Zahlungsrückstände aus diesem Zeitraum müssen innerhalb von 24 Monaten, spätestens bis zum 30.06.2022 beglichen werden, um den Kündigungsschutz zu wahren. Sollte sich herausstellen, dass der Zeitraum von April bis Juni nicht ausreicht, um die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie abzufedern, wird dieser Zeitraum auf Rechtsverordnung um weitere drei Monate verlängert. Auch müssen Mieter die nicht in der Lage sind, ihre Mieten fristgerecht zu zahlen dies umgehend dem Vermieter mitteilen.  
 Liquiditätswirkung Den Mietern wird durch diese Regelung die Möglichkeit gegeben, ihre Mietzahlungen auf einen späteren Zeitpunkt zu verlagern. Die Mieten bleiben auch weiterhin fällig, können jedoch dann gezahlt werden, wenn sich die finanzielle Situation der Mieter und Pächter verbessert hat. Durch den Verzug der Mietzahlungen können jedoch Verzugszinsen entstehen.
Die Miete meint hierbei die Grundmiete inklusive der laufenden Betriebs- und Nebenkosten. Die Regelung bezieht sich also auch auf die Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale.
 
Besonderheiten 
  • Von der Regelung werden nur die Mieten von April bis Juni 2020 eingeschlossen. Sollte es Zahlungsrückstände aus früheren Monaten geben, sind die Vermieter weiterhin zur Kündigung berechtigt.
  • Daneben sind weiterhin auch andere Kündigungsgründe wie z.B. Eigenbedarf oder Fehlverhalten des Mieters nach § 573 Abs. 2 BGB weiterhin ein Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses.
    → Daran ist zu erkennen, dass die Regelung nicht allgemein jegliche Mietkündigungen betrifft, sondern nur auf außerordentliche Kündigungen aufgrund von Zahlungsverzug, bedingt durch die Corona-Pandemie, abzielt.
  • Die Regelungen gelten sowohl für Wohnraummieter als auch für Mieter oder Pächter von gewerblichen Grundstücken oder Immobilien.
 

Quellen        

Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (2020): Fragen und Antworten: Schutz der Mieterinnen und Mieter in Zeiten der COVID-19-Pandemie, https://www.bmjv.de/DE/Themen/FokusThemen/Corona/Miete/032320_FAQ_Miete.pdf?__blob=publicationFile&v=2 (Zugriff am: 23.04.2020).                     

Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (2020): Kündigungsschutz für Mieter und wichtige Zahlungsaufschübe für Verbraucher und Kleinstgewerbetreibende, https://www.bmjv.de/DE/Themen/FokusThemen/Corona/Miete/Corona_Miete_node.html (Zugriff am: 23.04.2020). 

Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz-, und Strafverfahrensrecht, https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/Bgbl_Corona-Pandemie.pdf?__blob=publicationFile&v=1 (Zugriff am: 23.04.2020).